Vsi zgrajeni objekti morajo biti skladni s prostorskimi izvedbenimi akti in predpisi o urejanju prostora, izpolnjevati morajo bistvene zahteve ter biti ustrezno evidentirani. Le če so izpolnjeni vsi pogoji, določeni z gradbeno in prostorsko zakonodajo, se objekt šteje za legalno zgrajen in ga je mogoče tudi legalno uporabljati.

Legalizacija objekta je postopek, ki ga vodi krajevno pristojna upravna enota, v katerem se ugotovi  oz. uskladi pravno stanje objekta z njegovim dejanskim stanjem. Načeloma bi bila legalizacija potrebna za vsak objekt, ki ni legalen, vendar se v praksi potreba po legalizaciji najpogosteje pojavi ob pridobivanju uporabnega dovoljenja – na primer pri prodaji oz. nakupu nepremičnine za pridobitev hipotekarnega kredita  ali za pridobitev državne subvencije, npr. od  Eko sklada.

Načini in pogoji legalizacije

Legalizacija objektov se lahko izvede na več načinov, saj Gradbeni zakon predvideva različne postopke glede na leto zadnje spremembe na objektu. Za starejše objekte veljajo poenostavljeni postopki – na primer za tiste, zgrajene pred letom 1968. Če je bil objekt zgrajen pred 31. decembrom 1967, od takrat nespremenjen, ohranja enako namembnost ter je neprekinjeno v uporabi, se šteje za legalnega. Na zahtevo stranke lahko krajevno pristojna upravna enota za takšne objekte izda odločbo o domnevi izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja.

Statistični podatki UE Žalec kažejo, da je največ vlog oddanih za objekte, zgrajene pred letom 1968. V letu 2024 smo izdali natanko 118 tovrstnih dovoljenj.

V tej zvezi velja izpostaviti tudi sklep Ustavnega sodišča, ki je zadržalo izvrševanje 146. člena Gradbenega zakona, dokler ne sprejme končne odločitve. To pomeni, da velikega števila hiš in drugih objektov vsaj začasno, do odločitve Ustavnega sodišča, ni več možno legalizirati, torej tudi uporabnega dovoljenja ne bodo dobile.

Sporni člen dovoljuje, da se praktično za vsako stavbo, ki se od leta 2005 ni več spreminjala, najde rešitev. In to tudi v primeru, če se je stavbi pred tem datumom spremenila namembnost, oblika, če se niso upoštevali urbanistični faktorji in odmiki, torej tudi, če sploh ni bila skladna s prostorskim aktom, ki velja na določeni parceli.   Na podlagi tega člena se lahko legalizira tudi objekt, ki stoji na kmetijskem ali gozdnem zemljišču.

Ali je mogoče legalizirati vse objekte?

Ne, vseh objektov ni mogoče legalizirati. Legalizacija ni mogoča za objekte, ki so zgrajeni v nasprotju s prostorskimi akti, na kmetijskih zemljiščih (razen za objekte daljšega obstoja) ali preblizu parcelne meje, če sosed ne poda soglasja.

Koliko stane postopek legalizacije?

Stranke pogosto zanima, kaj zajema postopek legalizacije in kakšni so z njim povezani stroški. Pri enostanovanjski hiši so tipični stroški naslednji: projektna dokumentacija stane nekaj tisoč evrov, geodetske storitve in vpis v kataster od nekaj sto evrov, nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo nekaj tisoč evrov in  komunalni prispevek lahko znaša tudi več tisoč evrov.

Ali lahko lastniki sami izvedejo legalizacijo?

Ne, lastniki sami ne morejo izvesti legalizacije. Projektno dokumentacijo mora podpisati pooblaščeni projektant in pooblaščeni strokovnjak (npr. arhitekt, gradbeni inženir), medtem ko lahko investitor sam vodi koordinacijo postopka. Dokumentacija vključuje posnetek obstoječega stanja objekta, načrt komunalne ureditve in priključkov, mnenja pristojnih institucij in izjavo projektanta o primernosti objekta za uporabo. Objekt je potrebno vpisati tudi v kataster stavb.

Ustrezno izpolnjeno projektno dokumentacijo je treba najprej vložiti pri krajevno pristojni občini, kjer se nahaja objekt, za izračun komunalnega prispevka. Komunalni prispevek se plača za razliko med že izdanim gradbenim dovoljenjem in povečanim objektom ali za celoten objekt, če je zgrajen brez vsakršnega dovoljenja.

Po plačilu komunalnega prispevka se vloga skupaj z odločbo občine vloži na pristojno upravno enoto. Če je dokumentacija ustrezna, upravna enota izda odločbo o plačilu nadomestila za degradacijo in uzurpacijo prostora. To nadomestilo je mogoče poravnati tudi obročno. Po plačilu nadomestila ali prvega obroka upravna enota izda ustrezno odločbo, vključno z uporabnim dovoljenjem.

Enak postopek velja tudi za trenutno zadržano določbo za objekte daljšega obstoja, pri čemer dokumentacije ni potrebno izdelati pri pooblaščenem strokovnjaku, prav tako k zahtevi ni treba priložiti mnenj pristojnih institucij.

                                                                                                           Simona Stanter

                                                                                                           načelnica