Prva objava prispevka je bila 14.12.2024 v Sobotni prilogi Dela.

Lastništvo nepremičnine v turistični občini Bled je za ene zlata jama, za druge, ki v njih bivamo in jih ne delimo s turisti, pa je po zadnjem vrednotenju lahko prava nočna mora. Ko se vrednost stavbe poveča za 100 odstotkov, pripadajočih parcel (sadovnjak, njiva, travnik), ki jim je občina spremenila namembnost v stanovanjsko, pa za več kot 1400 odstotkov, se zgodi, da čez noč nehote postaneš nepremičninski milijonar. Le koga ne bi bolela glava, saj bo ocenjena vrednost nepremičnine podlaga za obdavčenje in druge javne namene določene z zakonom, kot so na primer socialni transferji.

Bežen vpogled v kataster stavb razkriva, da imamo na Bledu nepreštevno primerov, ki v katastru ne kažejo realne slike. Naj začnem s stanovanjskimi nepremičninami, ki se po modelu vrednotenja razvrščajo v skupino istovrstnih nepremičnin. Toda ali so res vse stanovanjske nepremičnine, ki so evidentirane kot take, tudi istovrstne ?

Naj stanje opišem na primeru dveh stanovanjskih nepremičnin, ki se nahajata v isti vrednostni coni, z isto vrednostno ravnjo, primerljivi tudi po drugih merilih. V obeh primerih gre za družinski hiši. Ena je v katastru stavb evidentirana kot dvostanovanjska hiša, druga kot stavba s 3 stanovanjskimi enotami. V dvostanovanjski hiši lastnik trajno biva v enem od evidentiranih stanovanj, drugo pa je razdeljeno na tri apartmaje, ki jih oddaja v kratkotrajni najem in v katastru stavb nimajo identifikacijske oznake. Druga, ki je domača hiša v lasti treh sodedinj in je namenjena izključno trajnemu bivanju, je na podlagi elaborata v kataster vpisana kot stavba s tremi stanovanji. Pripisana vrednost slednji je ocenjena bistveno višje kot prvi. Prvo se vrednoti kot hišo, drugo kot stavbo s stanovanji. Toda ali gre res za istovrstni stanovanjski nepremičnini? V katastru stavb zamolčani apartmaji - njihovo oddajanje je donosen posel, dnevna najemnina se giblje od najmanj sto do več sto evrov, saj je odvisna od različnih dejavnikov, tudi od morebitnega pogleda na jezero - v vrednosti nepremičnine niso upoštevani. Gre za zamolčane gostinske nastavitvene obrate.

V zadnjih letih se je obseg nastanitvene ponudbe za turiste na Bledu povečal do te mere, da je v času visoke sezone stanje v prostoru za krajane postalo obremenjujoče in pomembno zmanjšuje kakovost bivanja. Namenska raba prostora, določena za turizem, se stihijsko širi tudi na območja, ki so namenjena stanovanjski rabi. Apartmaji in sobe za kratkotrajni najem kot gobe po dežju vznikajo v obstoječih stavbah (prizaneseno je le kurnikom in pasjim utam ): v stanovanjskih hišah, ki služijo trajnemu bivanju in so kot take evidentirane v katastru, v marsikateri nestanovanjski kmetijski stavbi - od gospodarskih poslopij do hlevov in skednjev – je bila urejena v nastanitveno ponudbo za turiste, predvsem apartmaji. Le manjši del le teh je v katastru stavb označen z ustrezno identifikacijsko oznako.

Upoštevajoč zadnje podatke je Bled med gorskimi občinami v Skupnosti Julijske Alpe prvi po deležu prenočitev - v letu 2023 jih je bilo ustvarjenih 1.082.546 . Prenočitvene zmogljivosti Bleda so znašale 10.091 ležišč plus 8 odstotkov, kar je več, kot je število prebivalcev – le okroglih 8.000 nas je. Pri številu stalnih ležiš po tipu nastanitvenih obratov je bila situacija avgusta 2023 taka, da je število apartmajev (35,2 odstotka oziroma 3523 ležišč) že krepko preseglo število hotelskih ležišč (24,5 odstotka oziroma 2472 ležišč), delež sob v stanovanjskih hišah je bil 11,5 odstotka (oziroma 1160 ležišč).

Toda ko vpogledamo v kataster stavb, se vprašamo, kje pa so vsi ti zgoraj omenjeni apartmaji? Koliko od naraščajočega števila apartmajev, ki se nahajajo v obstoječih stanovanjskih hišah, v prizidkih in nadzidkih, v predelanih nestanovanjskih kmetijskih stavbah, ki to niso več, je v katastru stavb (ne)evidentiranih? Koliko njih ima uporabno dovoljenje? Kolikim, ki se nahajajo v nestanovanjskih kmetijskih stavbah je bila spremenjena namembnost iz kmetijske v stanovanjsko ali gostinsko in ima stavbno številko, uporabno in gradbeno dovoljenje? Kot da smo na Divjem zahodu!

Poleg lokacije, ki v turističnih občinah najbolj vpliva na vrednost nepremičnine, bi bilo treba upoštevati tudi rabo in donosnost stanovanjskih nepremičnin. Upošteva naj se, da se jih ne uporablja le za trajno bivanje, temveč tudi za oddajanje turistom; decidirano naj se razlikuje oziroma razvršča in v katastru stavb evidentira, ali gre pri stanovanjski nepremičnini za stavbo, ki je namenjena izključno stalnemu bivanju ali gre za oddajanje delov stavb turistom ali pa stavba služi izključno kratkotrajnemu oddajanju tako sob kot tudi apartmajev.

Vrednotijo se le nepremičnine, ki so evidentirane v katastru stavb, kot ga določajo predpisi o evidentiranju nepremičnin. Cesarica Marija Terezija, (pra)mati katastra, se mora obračati v grobu; v digitalni dobi imamo nepopolne in neverodostojne evidence. Kako je možno, da novogradnja v bližini južne obale jezera ni evidentirana v katastru stavb? Zgrajena na sosednji parceli ob domači hiši služi oddajanju apartmajev. Stavba nima hišne številke. Ali ima ustrezno uporabno dovoljenje? Ali pa lastnik stavbe, sicer eden od blejskih pletnarjev, oživlja tradicijo iz časov habsburške monarhije, ko je cesarica Marija Terezija blejske pletnarje oprostila plačila davkov, v zameno pa so morali romarje brezplačno prevažati na otok? No, v današnjih časih pletnarji vožnjo na otok solidno zaračunajo. Kot vsi drugi lastniki nepremičnin naj tudi pletnar “da cesarju, kar je cesarjevega“.

Načrtovana obdavčitev nepremičnin bo pravična le, če bo temeljila na verodostojnih in popolnih evidencah. V digitalni dobi se ne gre izgovarjati na manko inšpektorjev, le raznovrstne digitalizirane evidence naj se opremi z opozorilnim programom in poveže s katastrom stavb in sistem bo sam odkril kršitelje.

Sonja Dornik